Sổ Đỏ Có Công Chứng Được Không? Giá Trị Pháp Lý Của Sổ Đỏ Công Chứng

Sổ đỏ có công chứng được không? Giá trị pháp lý của sổ đỏ khi được công chứng là gì? NT International Law Firm sẽ giải đáp chi tiết về vấn đề này cho bạn.

Sổ đỏ có công chứng được không?

Bản sao sổ đỏ có công chứng

Bản sao công chứng của sổ đỏ có tác dụng trong một số trường hợp thay thế bản chính trong một số trường hợp nhất định. Pháp luật công nhận nội dung bản sao thể hiện trên giấy có nội dung đầy đủ so với sổ đỏ gốc.

Giá trị pháp lý của bản sao sổ đỏ có công chứng

Căn cứ theo Điều 5 Luật Công chứng và Điều 3 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định về giá trị pháp lý của văn bản công chứng, ta thấy được giá trị pháp lý của sổ đỏ có công chứng như sau:

Sổ đỏ công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Sổ đỏ được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.   

Bản sao sổ đỏ có công chứng được cấp từ sổ gốc có giá trị sử dụng thay cho bản chính trong các giao dịch, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Bản sao sổ đỏ có công chứng  được chứng thực từ bản chính theo quy định tại Nghị định 23/2025/NĐ-CP có giá trị sử dụng thay cho bản chính đã dùng để đối chiếu chứng thực trong các giao dịch, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Chữ ký được chứng thực theo quy định tại Nghị định 23/2025/NĐ-CP này có giá trị chứng minh người yêu cầu chứng thực đã ký chữ ký đó, là căn cứ để xác định trách nhiệm của người ký về nội dung của giấy tờ, văn bản.

Sổ đỏ có công chứng được không?

Xem thêm: 

• Đất Không Có Sổ Đỏ Là Gì? Mua Đất Không Có Sổ Đỏ Cần Giấy Tờ Gì?
• Đất Chưa Có Sổ Đỏ Có Được Xây Nhà Không?

Công chứng sổ đỏ ở đâu?

Nghị định 23/2015/NĐ-CP đã quy định về các cơ quan có thẩm quyền trong việc công chứng sổ đỏ, cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực các chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch như sau:

Phòng tư pháp 

Nếu bạn đang thắc mắc “công chứng sổ đỏ ở đâu” thì bạn có thể đến phòng tư pháp tại quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để thực hiện việc này. Theo đó, trưởng phòng hoặc phó trưởng phòng tư pháp có thể thực hiện chứng thực các nội dung trong quy định trên, ký chứng thực và đóng dấu của phòng tư pháp. Thẩm quyền và trách nhiệm của phòng tư pháp được quy định tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP như sau: 

• Chứng thực bản sao từ các bản gốc của các văn bản, giấy tờ do cơ quan và tổ chức có thẩm quyền của Việt Nam, cơ quan và tổ chức có thẩm quyền nước ngoài, cơ quan và tổ chức có thẩm quyền của Việt Nam đã liên kết với cơ quan và tổ chức có thẩm quyền của nước ngoài cấp hoặc chứng nhận.
• Chứng thực chữ ký trong các văn bản, giấy tờ.
• Chứng thực chữ ký của người phiên dịch trong các văn bản, giấy tờ từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt.
• Chứng thực hợp đồng và giao dịch liên quan đến những tài sản là động sản.
• Chứng thực văn bản về việc thỏa thuận phân chia di sản hay văn bản khai nhận di sản mà di sản là động sản.

Ủy ban nhân dân 

Để công chứng hay chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn cũng có thể đến ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn (tiếp theo sẽ gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã). Căn cứ theo quy định thì chủ tịch hay phó chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thẻ thực hiện ký chứng thực và đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã. Khoản 2, Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP đã quy định thẩm quyền và trách nhiệm cụ thể như sau: 

• Công chứng bản sao từ bản gốc của các văn bản, giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp hoặc chứng nhận.
• Công chứng chữ ký trong các văn bản, giấy tờ (ngoại trừ việc công chứng chữ ký người dịch).
• Công chứng các hợp đồng và giao dịch liên quan đến tài sản là động sản.
• Công chứng các hợp đồng và giao dịch liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo đúng quy định của Luật Đất đai 2020.
• Công chứng hợp đồng và giao dịch liên quan đến nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.
• Công chứng di chúc.
• Công chứng văn bản từ chối nhận di sản.
• Công chứng văn bản thỏa thuận về việc phân chia tài sản, văn bản khai nhận tài sản theo quy định tại các điểm c, d và đ Khoản này.

Công chứng sổ đỏ tại ủy bạn nhân dân

Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP đã quy định Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự và cơ quan khác được ủy quyền thực hiện chức năng, nhiệm vụ lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài (gọi chung là cơ quan đại diện) có thẩm quyền và trách nhiệm trong việc thực hiện chứng thực. Các viên chức ngoại giao hay viên chức lãnh sự thực hiện ký chứng thực và đóng dấu của cơ quan đại diện, cụ thể: 

• Công chứng bản sao từ bản gốc của các văn bản, giấy tờ do cơ quan hoặc tổ chức có thẩm quyền của Việt Nam, cơ quan hoặc tổ chức có thẩm quyền ở nước ngoài, cơ quan hoặc tổ chức có thẩm quyền ở Việt Nam liên hệ với cơ quan, tổ chức có thẩm quyền của nước ngoài cấp hay chứng nhận.
• Công chứng chữ ký trong các văn bản, giấy tờ.
• Công chứng chữ ký của người biên, phiên dịch trong các văn bản, giấy tờ, từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hay từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt.

Công chứng viên 

Theo Khoản 4 Điều 5 Nghị định này, công chứng viên ký chứng thực và đóng dấu của phòng công chứng, văn phòng công chứng, có thẩm quyền và trách nhiệm trong việc chứng thực như sau:

• Chứng thực bản sao từ bản chính của các văn bản, giấy tờ do cơ quan và tổ chức có thẩm quyền của Việt Nam, cơ quan và tổ chức có thẩm quyền của nước ngoài, cơ quan và tổ chức có thẩm quyền của Việt Nam liên kết với cơ quan và tổ chức có thẩm quyền của nước ngoài cấp hay chứng nhận.
• Chứng thực chữ ký trong các văn bản, giấy tờ (trừ việc chứng thực chữ ký người dịch).

Công chứng sổ đỏ tại văn phòng công chứng

Hồ sơ công chứng gồm những gì?

Hồ sơ công chứng bao gồm các tài liệu cần thiết sau đây: Phiếu yêu cầu công chứng, bản chính của văn bản công chứng, bản sao của các giấy tờ mà người yêu cầu công chứng đã nộp, các giấy tờ xác minh và giám định cùng những giấy tờ liên quan khác.

Hồ sơ công chứng gồm những gì?

Xem thêm:

• Sang Tên Sổ Đỏ Cần Những Giấy Tờ Gì Theo Quy Định Hiện Nay?
• Các Bước Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Trường hợp nào không được công chứng?

• Các giấy tờ sẽ không được chứng thực nếu có vi phạm một trong các điều sau đây:
• Văn bản chính bị chỉnh sửa, tẩy xóa, thêm vào hoặc bớt đi nội dung không hợp lệ. 
• Văn bản chính bị hư hỏng, cũ nát và không thể xác định được nội dung. 
• Văn bản chính có dấu mật của cơ quan hoặc tổ chức có thẩm quyền hoặc không có dấu mật nhưng đã được ghi rõ không được sao chụp. 
• Văn bản chính do cơ quan hoặc tổ chức có thẩm quyền của nước ngoài cấp, công chứng hoặc chứng nhận nhưng chưa được hợp pháp hóa lãnh sự. 
• Giấy tờ hoặc văn bản do cá nhân tự lập nhưng không được xác nhận và đóng dấu bởi cơ quan hoặc tổ chức có thẩm quyền.

Công chứng viên công chứng sổ đỏ giả có bị gì không?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 38 của Luật Công chứng 2014, các tổ chức hành nghề công chứng phải thực hiện bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng và tổ chức, cá nhân khác do lỗi mà công chứng viên, nhân viên hoặc người phiên dịch (nếu là cộng tác viên của tổ chức công chứng) gây ra trong quá trình công chứng. Trường hợp công chứng viên không phát hiện được sổ đỏ và giấy tờ khác là giả do lỗi vô ý thì phải chứng minh được lỗi đó là vô ý nên việc thực hiện công chứng cho hợp đồng mua bán nhà đất mới gây thiệt hại cho khách hàng. Trong trường hợp này, văn phòng công chứng phải liên đới cùng kẻ lừa đảo để bồi thường thiệt hại cho khách hàng.

Nếu công chứng viên cố ý mắc lỗi, tức là thông qua hành vi cấu kết với kẻ lừa đảo, biết là giả nhưng cố tình làm ngơ để thực hiện công chứng vì mục đích vụ lợi thì sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Khoản 2 Điều 38 Luật Công chứng năm 2014 đã quy định rõ ràng rằng: Các công chứng viên, nhân viên hoặc người phiên dịch (nếu là cộng tác viên của tổ chức) gây thiệt hại phải hoàn trả lại một khoản tiền tương ứng cho tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện chi trả khoản tiền bồi thường cho người bị thiệt hại theo quy định của pháp luật. Nếu không hoàn trả, tổ chức hành nghề công chứng có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.

Công chứng viên công chứng sổ đỏ giả có bị gì không?

Xử lý trách nhiệm đối với công chứng viên công chứng sổ đỏ giả ra sao?

Theo Điều 360 Bộ luật Hình sự 2015 (đã được sửa đổi bởi khoản 128 Điều 1 Luật sửa đổi Bộ luật Hình sự năm 2017), người nắm giữ chức vụ, quyền hạn sẽ bị xử phạt nếu không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nhiệm vụ giao:

• Gây ra thiệt hại tài sản từ 100.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng sẽ bị phạt tù từ 06 tháng – 05 năm hoặc cải tạo không giam giữ đến 03 năm.
• Gây ra thiệt hại tài sản từ 500.000.000 đồng đến dưới 1.500.000.000 đồng sẽ bị phạt tù từ 03 – 07 năm. 
• Gây ra thiệt hại tài sản từ 1.500.000.000 đồng trở lên, bị phạt tù từ 07 – 12 năm. 
• Ngoài ra, người phạm tội còn bị cấm đảm nhiệm các chức vụ, hành nghề hoặc công việc nhất định từ 01 – 05 năm.

Do đó, nếu công chứng viên công chứng một hợp đồng mua bán nhà đất với sổ đỏ bị làm giả và thiệt hại tài sản phải chịu từ 100.000.000 đồng trở lên, tổ chức hành nghề công chứng nơi việc công chứng được thực hiện phải bồi thường thiệt hại theo đúng quy định của pháp luật dân sự. Nếu công chứng viên thực hiện nhiệm vụ công chứng đó biết rõ sổ đỏ là giả và vượt quá ngưỡng thiệt hại nói trên, ông ta có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Xử lý trách nhiệm đối với công chứng viên công chứng sổ đỏ giả ra sao?

Cách phân biệt sổ đỏ thật giả

Có 2 cách phân biệt sổ đỏ thật giả như sau:

Cách 1: Tự kiểm tra các thông tin, thông số trên sổ đỏ.

Hình thức và nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định theo mẫu tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014.

Người có nhu cầu kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể so sánh, đối chiếu với quy định của pháp luật nêu trên để xác định xem giấy chứng nhận đó có thể hiện đúng theo quy định của pháp luật hay không.

Mã vạch được in tại cuối trang 4 của Giấy chứng nhận được dùng để quản lý, tra cứu thông tin về Giấy chứng nhận và hồ sơ cấp Giấy chứng nhận. Nội dung trên mã vạch thể hiện dãy số nguyên dương, có cấu trúc dưới dạng MV = MX.MN.ST, trong đó:

• MX là mã đơn vị hành chính cấp xã nơi có mảnh đất, được quy định trong danh mục và mã số các đơn vị hành chính Việt Nam theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Trong trường hợp khu đất cần được cấp Giấy chứng nhận nằm trên nhiều đơn vị hành chính cấp xã, mã MX được xác định theo xã có diện tích lớn nhất. Nếu không có đơn vị hành chính cấp xã, mã MX sẽ được thay thế bằng mã đơn vị hành chính cấp huyện theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

• Trong trường hợp cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì cần phải ghi thêm mã của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo quy định, đặt trước mã của phường, xã, thị trấn nơi có đất hoặc trước mã của đơn vị hành chính cấp huyện nơi có đất đối với trường hợp cấp huyện không có đơn vị hành chính cấp xã.
• Trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì cần ghi thêm mã của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo quy định đặt trước mã của phường, xã, thị trấn nơi có đất.
• MN là mã thể hiện năm cấp Giấy chứng nhận, bao gồm 2 chữ số cuối của năm ký cấp Giấy chứng nhận.
• ST là số thứ tự lưu trữ của hồ sơ, thủ tục đăng ký đất đai tương ứng với Giấy chứng nhận được cấp lần đầu tiên theo quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây là cách kiểm tra bằng mắt thường nên tỷ lệ chính xác sẽ không cao. 

Phân biệt sổ đỏ thật giả bằng cách kiểm tra thông tin trên sổ đỏ

Cách 2: Kiểm tra tại cơ quan cấp Giấy chứng nhận – đã được ghi cụ thể trong sổ đỏ.

Đối với địa phương đã có Văn phòng đăng ký đất đai thì Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất,…

Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai:

• Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức và cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức, cá nhân nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
• UBND cấp huyện sẽ tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho những đối tượng sau: cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cách phân biệt sổ đỏ thật giả

Thủ tục xác minh sổ đỏ được thực hiện theo các bước như sau:

Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu.

Cá nhân có nhu cầu xác minh sổ đỏ cần nộp phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01/PYC (kèm theo Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định cụ thể về xây dựng, quản lý và khai thác hệ thống thông tin đất đai) theo một trong những cách sau:

• Trực tiếp nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
• Gửi qua thư điện tử hoặc cổng thông tin đất đai.
• Gửi qua đường bưu điện.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý yêu cầu.

• Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai sẽ tiếp nhận, xử lý yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai từ người yêu cầu và thông báo về nghĩa vụ tài chính. Trong trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì cơ quan sẽ nêu rõ lý do và trả lời cho tổ chức, cá nhân biết.
• Sau khi hộ gia đình hoặc cá nhân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai sẽ tiến hành cung cấp dữ liệu đất đai theo yêu cầu.

Bước 3: Trả kết quả

Thời hạn thực hiện như sau: Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ trong ngày làm việc thì phải cung cấp ngay trong ngày. Trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì việc cung cấp dữ liệu đất đai sẽ được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.

Như vậy, để hạn chế bị lừa đảo bằng sổ đỏ giả, bạn nên thực hiện xác minh thông tin thửa đất và chủ sở hữu của nó theo 2 cách nêu trên trước khi ký hợp đồng mua bán và giao tiền.

Vừa rồi NT International Law Firm đã giúp bạn giải đáp thắc mắc về việc sổ đỏ có công chứng được không. Trường hợp Quý Đọc giả vẫn còn nhiều điều cần giải đáp thì hãy liên hệ với Dịch vụ tư vấn Luật đất đai của chúng tôi để được đội ngũ luật sư chuyên môn tư vấn chi tiết đối với trường hợp mà bạn gặp phải nhé.