Đất Không Có Sổ Đỏ Là Gì? Mua Đất Không Có Sổ Đỏ Cần Giấy Tờ Gì?

Mua đất không có sổ đỏ cần giấy tờ gì? Đất không có sổ đỏ có được chuyển nhượng hay không? Điều kiện như thề nào? Tìm hiểu chi tiết trong bài viết sau đây của NT International Law Firm nhé.

Đất không có sổ đỏ là gì?

Đất không có sổ đỏ là bất động sản được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất. Cụ thể, thông thường có 3 trường hợp đất không có sổ đỏ xảy ra:

• Đất không hoặc chưa đủ điều kiện cấp sổ đỏ
• Đất đã đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.
• Đất được thừa kế cho người nước ngoài
• …

Đất không có sổ đỏ có được chuyển nhượng không?

Căn cứ theo quy định  tại khoản 1 Điều 168 và khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013, có 2 trường hợp chuyển nhượng đất không có sổ đỏ phù hợp với quy định pháp luật:

• Trường hợp được nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc  đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Cụ thể, người nhận thừa kế bất động sản khi đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì hoàn toàn có thể chuyển nhượng đất mà không cần sổ đỏ
• Trường hợp đất được thừa kế cho người nước ngoài hoặc người Việt Nam định  cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với đất tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được chuyển nhượng mảnh đất đó

Ngoài hai trường hợp trên, các trường hợp chuyển nhượng đất không có sổ đỏ khác là trái với quy định pháp luật.

Đất không có sổ đỏ có được chuyển nhượng không?

Xem thêm: Hướng Dẫn Cách Sang Tên Sổ Đỏ Cho Con

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, có 4 điều kiện để chuyển nhượng bất động sản như sau:

• Có giấy Giấy chứng nhận, trừ hai trường hợp tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất

Mua đất không có sổ đỏ cần giấy tờ gì?

Đăng ký cấp sổ đỏ

Thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận, được quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, khi thực hiện thủ tục đăng ký, hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)

Xem thêm: Sổ Đỏ Được Đứng Tên Mấy Người? Cách Ghi Tên Nhiều Người Trong Sổ Đỏ

Chuyển nhượng bất động sản

Theo Luật Đất đai 2013, để thực hiện thủ tục chuyển nhượng bất động sản, người mua và người bán cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

Giai đoạn 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các tài liệu cần chuẩn bị bao gồm:

• Dự thảo Hợp đồng,
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
• Phiếu yêu cầu công chứng Hợp đồng (theo mẫu),
• Bản sao CMND và Sổ hộ khẩu của các bên,
• Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (Giấy đăng ký kết hôn/giấy xác nhận độc thân),
• Bản sao các giấy tờ liên quan theo quy định pháp luật.

Giai đoạn 2: Nộp hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ nhận, kiểm tra và xử lý hồ sơ nếu đầy đủ.

Hồ sơ hoàn chỉnh bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính và 02 bản photo đã được chứng thực)
• CMND và sổ hộ khẩu của 2 bên chuyển nhượng (02 bản đã được chứng thực)
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản đã được công chứng)
• Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (2 bản có chứng thực)
• Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
• Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính) 
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
• Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính) 
• Tờ khai đăng ký thuế, Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)

Sau khi nhận được hồ sơ, việc thủ tục sang tên sẽ mất 10 ngày làm việc. Hồ sơ sẽ được chuyển đến cơ quan thuế và phòng Tài nguyên và Môi trường để xác định nghĩa vụ tài chính và tiến hành sang tên.

Mua đất không có sổ đỏ cần giấy tờ gì?

Các trường hợp không có sổ đỏ vẫn thực hiện được mua bán

Mua bán đất không có sổ đỏ vẫn có thể được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp dưới đây:

• Trường hợp được nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ được thực hiện quyền sử dụng khi có Giấy chứng nhận hoặc khi đã đáp ứng đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan đến đất (dựa theo điều 168, Khoản 1 của Luật Đất đai năm 2013).
• Trường hợp tất cả người được nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài và không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam thì họ sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, họ vẫn có thể được chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất thừa kế. Điều này được quy định trong khoản 3 của Điều 186 Luật Đất đai năm 2013.

Các trường hợp không có sổ đỏ vẫn thực hiện được mua bán

Xem thêm:

Đất Chưa Có Sổ Đỏ Có Được Chuyển Nhượng Không?

Đất Chưa Có Sổ Đỏ Có Được Xây Nhà Không?

Những rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ

Rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ là gì? Do tâm lý ham rẻ, nhiều người có chủ quan và chấp nhận mua nhà đất chưa có sổ đỏ với hy vọng có thể hợp thức hóa sau khi mua. Tuy nhiên, trong trường hợp người mua đã mua đất không có sổ đỏ từ ngày 01/07/2014 đến nay, họ sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro và chịu các hậu quả pháp lý không đáng có sau đây:

Không thể xác minh chính xác nguồn gốc của đất

Việc không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ gây khó khăn trong việc xác minh chính xác nguồn gốc của đất. Điều này có thể gây ra rủi ro rất lớn cho người mua khi họ không biết rằng mảnh đất mua của họ có nằm trong quy hoạch, bị lấn chiếm, tranh chấp, có phải là đất nông nghiệp hoặc đã có quyết định thu hồi,… Do đó, người mua có thể đối mặt với nhiều vấn đề pháp lý không đáng có.

Rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ

Dễ xảy ra tranh chấp

Theo quy định tại khoản 3, Điều 188 của Luật Đất đai 2013, các hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính.

Theo quy định trên, để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Việc chuyển nhượng chỉ được coi là hợp lệ sau khi đã được đăng ký vào sổ địa chính.

Về mặt pháp lý, nếu không thực hiện việc đăng ký thì dù đã trả tiền vẫn sẽ không có quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng không đúng quy định pháp luật sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng. Trong trường hợp không có sổ đỏ, giấy tờ tài liệu liên quan đến mảnh đất, hợp đồng hoặc người làm chứng thì có thể gây ra tranh chấp và khó chứng minh quyền sở hữu đất đai.

Không được thế chấp để vay tiền

Điều 188 Luật Đất đai 2013 đã quy định về việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được tiến hành khi có sổ đỏ. Nếu không có sổ đỏ, ngân hàng hoặc tổ chức tài chính sẽ không chấp nhận thế chấp để vay tiền vì rủi ro rất lớn. Do đó, việc không có sổ đỏ sẽ giảm tính linh hoạt và hiệu quả trong sử dụng đất của chủ sở hữu đất.

Không được thế chấp để vay tiền

Khó bán lại đất không có sổ đỏ

Do tính an toàn không cao và tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro, việc bán lại đất không có sổ đỏ trở nên rất khó và có thể gặp nhiều rắc rối ngay cả khi đã tìm được khách hàng chấp nhận mua. Ngoài ra, nếu người bán không có đầy đủ giấy tờ pháp lý, họ có thể bị ép giá bởi người mua.

Hạn chế quyền sử dụng đất

Nếu mua phải đất không có sổ đỏ, thuộc trường hợp không được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất, người mua sẽ bị hạn chế quyền sử dụng đất và có thể mất các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp và chuyển đổi mục đích sử dụng đất,… Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có sổ đỏ hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. 

Bị thu hồi không được bồi thường

Trong trường hợp mảnh đất của bạn bị thu hồi để thực hiện các dự án công cộng, bạn sẽ không nhận được bất kỳ khoản bồi thường nào giống như khi đất đó có sổ đỏ đầy đủ hay đất quy hoạch.

Khó xin được giấy phép xây dựng

Việc xây dựng nhà ở đòi hỏi phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nếu không có sổ đỏ, việc xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đất đó sẽ trở nên rất khó khăn.

Trường hợp đặc biệt, nếu muốn xin cấp phép xây dựng nhà ở trên đất không có sổ đỏ, người dân phải có một trong 12 loại giấy tờ theo quy định của Nghị định 53/2017/NĐ-CP. Cụ thể, đó có thể là giấy tờ về đất đai trong trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Hoặc các loại giấy tờ khác có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng hiện vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Khó xin được giấy phép xây dựng

Hy vọng những thông tin mà chúng tôi cung cấp ở trên đã có thể giải đáp cho quý đọc giả về vấn đề mua đất không có sổ đỏ cần giấy tờ gì. Nếu có bất cứ thắc mắc nào liên quan đến Hợp đồng mua bán đất, bạn đọc vui lòng liên hệ với đội ngũ luật sư đất đai của NT International Law Firm để được hỗ trợ nhé.