Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự có tính chất đặc biệt theo sự thỏa thuận giữa các bên tham gia, theo đó các bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho nhau dựa theo quy định của pháp luật. Vậy chuyển đổi quyền sử dụng đất là gì? Hãy cùng NT INTERNATIONAL LAW FIRM tìm hiểu vấn đề này trong bài viết dưới đây.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là gì?
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó các bên tham gia (cá nhân, hộ gia đình trong cùng một xã, phường, thị trấn) chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau, các bên vừa là người chuyển đổi nhưng cũng vừa là người nhận chuyển đổi.
Trong trường hợp giá trị quyền sử dụng đất có sự chênh lệch thì 1 bên có nghĩa vụ phải thanh toán cho bên còn lại phần chênh lệch theo thỏa thuận, trừ trường hợp có thêm thỏa thuận khác (đổi ngang).
Đối tượng chuyển đổi quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp trong cùng 1 xã, phường, thị trấn giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là gì
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
Điều 188 luật Đất đai 2013 đã quy định về điều kiện chuyển Quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các chuyển nhượng, quyền chuyển đổi, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ những trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế được quy định Tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- b) Đất không xảy ra tranh chấp;
- c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- d) Đang trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188, người sử dụng đất khi thực hiện các chuyển nhượng, quyền chuyển đổi, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có các đủ điều kiện được quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013.
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất đều phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực bắt đầu từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng phải sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không xảy ra tranh chấp và không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, đang trong thời hạn sử dụng đất.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì 2 bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 về hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì:
” 3. Việc công chứng chứng thực văn bản, hợp đồng thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- a) Hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cần phải được công chứng hoặc chứng thực, ngoại trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại Điểm b Khoản này;
- b) Đối với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà 1 bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
- c) Đối với văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật;
- d) Việc công chứng tiến hành tại các tổ chức hành nghề công chứng, còn việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
Trình tự thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất
Bước 1:
2 bên tham gia liên hệ văn phòng công chứng để tiến hành xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (mua bán, tặng cho, thừa kế…) và công chứng chứng hợp đồng. (Giấy tờ kèm theo bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu của 2 bên. Đối với trường hợp người mua đã kết hôn thì cần có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn nếu chưa thì cần phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân).
Bước 2:
Nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất tại Phòng đăng ký đất đai Quận, Huyện, Thị xã nơi có bất động sản. Bộ hồ sơ gồm có:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động;
- Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hợp đồng cho thuê; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất (bản gốc);
- Bản sao CMND/CCCD và Sổ hộ khẩu của 2 bên;
- Giấy tờ khác (tùy vào yêu cầu của cơ quan nơi tiếp nhận hồ sơ).
- Thời hạn giải quyết hồ sơ (từ 15 – 30 ngày làm việc).
Bước 3:
Thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính tại chi cục thuế (sau khi nhận thông báo của Cơ quan chức năng về nghĩa vụ đóng thuế của người sử dụng đất).
- Hồ sơ bao gồm 1 bộ quy định tại Bước 2 (bản sao) nộp tại cơ quan thuế.
- Thời hạn giải quyết từ 7 – 10 ngày làm việc.
Bước 4: Nhận kết quả
Sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế, người đăng ký chuyển đổi quyền sử dụng đất liên hệ với phòng đăng ký đất đai để nộp biên lai đóng thuế và nhận kết quả sau khi đã được chuyển quyền.
Trình tự thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất
Xem thêm:
Dịch vụ Luật sư đất đai của NT INTERNATIONAL LAW FIRM
Phân biệt chuyển đổi với chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có nhiều người bị nhầm lẫn hai khái niệm này. NT International Law Firm sẽ giúp bạn phân biệt chuyển đổi với chuyển mục đích sử dụng đất thông qua bảng so sánh dưới đây.
Tiêu chí | Chuyển đổi | Chuyển mục đích sử dụng đất |
Khái niệm | Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó cá nhân, hộ gia đình trong cùng một phường, xã, thị trấn chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau bằng hợp đồng theo pháp luật. | Là việc thay đổi mục đích sử dụng đất khác đi so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính đối với trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc cần phải đăng ký đất đai trong những trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền |
Khi nào được thực hiện quyền | Chỉ cần có nhu cầu chuyển đổi và đáp ứng đủ điều kiện sau:
| Ngoài trừ các trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì tất cả trường hợp còn lại chỉ được phép chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích khác khi có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà Nước có thẩm quyền (quyết định của UBND cấp tỉnh, cấp huyện). |
Mục đích | Chuyển đổi nhằm mục đích tạo ra sự thuận lợi cho quá trình canh tác nông nghiệp | Chuyển sang mục đích sử dụng đất khác tùy theo mong muốn của người sử dụng đất. |
Đối tượng (loại đất) | Chỉ áp dụng với đất nông nghiệp và bị giới hạn bởi địa giới hành chính (trong phạm một vi phường, xã, thị trấn) | Không phân biệt loại đất được chuyển đổi, chỉ cần thực hiện đăng ký biến động (đối với trường hợp không phải xin phép) hoặc có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng (với trường hợp cần phải xin phép) |
Thay đổi về người sử dụng đất | Có sự thay đổi về người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp đổi đất nông nghiệp cho nhau) nhưng không thay đổi về mục đích sử dụng đất. | Không thay đổi về người sử dụng đất mà chỉ thay đổi về mục đích sử dụng đất. |
Thời điểm có hiệu lực | Có hiệu lực kể từ khi được cơ quan đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính. | Có hiệu lực khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ những trường hợp không phải xin phép. |
Nghĩa vụ tài chính | Không cần phải nộp lệ phí trước bạ hay tiền sử dụng đất. | Cần phải nộp tiền sử dụng đất (đa số các trường hợp khi chuyển mục đích sử dụng đất đều cần phải nộp tiền sử dụng đất, có rất ít trường hợp được miễn). |
Hồ sơ | Hồ sơ chia thành 2 trường hợp: Thực hiện “dồn điền đổi thửa” và không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”. |
|
Nơi nộp hồ sơ | Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND phường, xã, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu. Nếu không nộp hồ sơ tại UBND phường, xã, thị trấn thì nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa theo quy định hoặc cũng có thể nộp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai. | Nộp hồ tại bộ phận một cửa theo quy định hoặc nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất muốn chuyển đổi mục đích sử dụng. |
Thời gian thực hiện | Không vượt quá 10 ngày làm việc tính từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Không vượt quá 20 ngày làm việc đối với các xã ở vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo hay những vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn. | Không vượt quá 15 ngày làm việc tính từ ngày nhận được hồ sơ xin chuyển đổi hợp lệ (không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất). Không vượt quá 25 ngày đối với các xã vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo hay những vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn. |
Kết luận:
Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất là hai trường hợp khác nhau và yêu cầu thủ tục riêng biệt. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc đổi đất nông nghiệp cho nhau còn chuyển đổi mục đích sử dụng đất là thay đổi mục đích sử dụng đất so với mục đích ban đầu của thửa đất. Hai trường hợp này yêu cầu thủ tục khác nhau để thực hiện, do đó cần phải phân biệt rõ ràng giữa chúng.
Trên đây là bài viết của NT INTERNATIONAL LAW FIRM đã cung cấp các thông tin về vấn đề chuyển đổi quyền sử dụng đất, hy vọng các bạn đã nắm được những thông tin cần thiết.
Quy Định Về Thu Tiền Sử Dụng Đất Mới Nhất
Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Hết Hạn Phải Xử Lý Thế Nào?
“Nội dung bài viết dẫn chiếu quy định pháp luật tại thời điểm viết bài và mang tính chất tham khảo, để có thông tin chính xác vui lòng liên hệ luật sư tư vấn.”
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT
090.252.4567NT INTERNATIONAL LAW FIRM
- Email: info@congtyluatnt.vn – luatsu.toannguyen@gmail.com
- Phone: 090 252 4567
- Địa chỉ: B23 Khu Dân Cư Nam Long, Phú Thuận, Quận 7, TP.HCM