Chi Tiết Quy Trình Mua Bán Đất Thổ Cư 2023 Mà Bạn Nên Biết

Nắm rõ quy trình mua bán đất thổ cư cũng như các loại hình bất động sản khác sẽ giúp việc mua bán diễn ra nhanh chóng và hiệu quả hơn. Bài viết dưới đây của NT INTERNATIONAL LAW FIRM sẽ giúp bạn hiểu chi tiết về quy trình, thủ tục cần thiết khi mua bán đất thổ cư.

Đất thổ cư là gì?

Đất nền và đất thổ cư là 2 khái niệm mà nhiều người vẫn thường hay nhầm lẫn. Vậy đất thổ cư được định nghĩa như thế nào?  Đất thổ cư là tên gọi truyền thống của đất cho phép ở. Trên thực tế, loại đất này, theo quy định của Luật Đất đai 2013, là nhóm đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. 

Đất thổ cư là loại đất được nhà nước công nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng và chỉ định là đất ODT hoặc ONT. Loại đất thổ cư này có thể xây dựng nhà ở và các công trình phụ trợ trọn đời, đồng thời bao gồm cả vườn, ao gắn liền với nhà xây dựng trên cùng đất theo quy định của pháp luật.

Đất thổ cư là gì?

Phân biệt đất thổ cư và đất nền

Đất nền và đất thổ cư là hai khái niệm khiến nhiều người nhầm lẫn bởi người ta thường cho rằng đất nền và thổ cư thường song hành với nhau. Đây là điều làm cho hai khái niệm này trở nên mơ hồ và khó hiểu hơn.

Đất nền là loại đất không bị hoặc ít bị ảnh hưởng bởi các hoạt động của con người, chẳng hạn như đào, san lấp mặt bằng, lấp đất,… Nhưng về cơ bản, nói đến nền móng cũng là nói đến đất dùng để xây dựng nhà ở, các công trình sinh hoạt phục vụ đời sống của con người.

Hiện nay, trên thị trường bất động sản xuất hiện nhiều dự án phân lô, bán nền. Đặc điểm nổi bật của đất nền dự án là cơ sở hạ tầng, hệ thống tiện ích công cộng, hệ thống giao thông đồng bộ, thuận tiện.

Phân biệt đất thổ cư và đất nền

Những lưu ý khi tiến hành mua đất thổ cư

Nhà đất là tài sản có giá trị cao nên khi mua bất động sản nào bạn cũng cần lưu ý kỹ về các loại giấy tờ để tránh những rắc rối về sau. 

• Chính chủ của mảnh đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
• Đất không bị tranh chấp hay thế chấp ngân hàng
• Tại thời điểm mua, đất chưa bị cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất để thi hành án.
• Trang trại vẫn có hiệu lực theo luật.

Hồ sơ mua bán đất thổ cư

Quy trình mua bán đất thổ cư chi tiết

Hồ sơ khai thuế, lệ phí trước bạ

Sau khi thực hiện việc khai thuế và lệ phí, bạn cần chuẩn bị những loại giấy tờ sau:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân dựa theo mẫu 03/BĐS-TNCN.
• Bản chính của tờ khai lệ phí trước bạ.
• Bản sao, bản chụp lại của Sổ đỏ; cá nhân cần thực hiện việc ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
• Bản hợp đồng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Các giấy tờ dùng cho việc làm căn cứ nhằm xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

Hồ sơ công chứng

Theo quy định tại Điều 40 và Điều 41 Khoản 1 Luật Công chứng 2014, các bên cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

Những loại giấy tờ mà bên bán cần chuẩn bị:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Chứng minh nhân dân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng), và ghi rõ thời hạn sử dụng.
• Đăng ký.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
• Hợp đồng ủy quyền.

Giấy tờ mà bên mua cần phải đảm bảo:

• Giấy tờ tùy thân: Các loại giấy như Căn cước công dân, chứng minh nhân dân, hộ chiếu vẫn còn hạn sử dụng.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

Hồ sơ sang tên sổ đỏ

Để giải quyết thủ tục sang tên sổ đỏ cần chuẩn bị các giấy tờ trong hồ sơ bao gồm:

• Sổ đăng ký thay đổi theo mẫu 09/ĐK.
• Giấy chứng nhận gốc được cấp.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực.
• Chứng từ dùng làm căn cứ xác định miễn thuế nếu có.
• Tờ khai thuế TNCN số 03/BĐ-TNCN.
• Bản gốc tờ khai lệ phí trước bạ.
• Bằng chứng miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

Quy trình mua bán đất thổ cư chi tiết

Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Hai bên mua và bán cần chuẩn bị các giấy tờ trên để làm hồ sơ chuyển nhượng.

Hợp đồng chuyển nhượng cần phải được công chứng, chứng thực thì mới được công nhận cũng như có hiệu lực pháp luật. Vì vậy, hai bên cần đến phòng quản lý đất đai, UBND thị trấn/huyện, thị trấn hoặc văn phòng công chứng để hoàn tất các thủ tục. Nếu hợp đồng chuyển nhượng chưa được công chứng thì không được pháp luật công nhận, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Khi mua bán đất thổ cư, bạn cần đáp ứng các nghĩa vụ tài chính để hoàn thành các thủ tục. Nghĩa vụ tài chính phải đáp ứng bao gồm lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân (nếu có). Ngoài ra còn một số loại phí khác như phí cấp giấy chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc,…

Thời hạn kê khai:

• Trường hợp trong hợp đồng không quy định bên mua nộp thay thì kê khai, nộp thuế trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
• Trường hợp trong hợp đồng có quy định nộp thay thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời hạn giải quyết thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
• Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời hạn đăng ký quyền sử dụng đất

Các cơ quan có thẩm quyền quyết định và giải quyết hồ sơ

Sau khi văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ của hai bên tham gia giao dịch sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ để đảm bảo các giấy tờ do hai bên giao dịch cung cấp là hợp lệ và có giá trị pháp lý tại thời điểm chuyển nhượng.

Cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra số liệu, trích sao số liệu địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu cần cấp đổi.

Trả kết quả

Sau khi tiếp nhận và xử lý hồ sơ, Văn phòng đất đai chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính và biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho bạn hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi về tình trạng nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bạn nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được xác nhận nội dung thay đổi, nếu Giấy chứng nhận cũ không còn chỗ để xác nhận nội dung thay đổi thì bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận mới.

Sang tên đất thổ cư mất bao lâu?

Thời gian để bạn làm thủ tục sang tên đất ở như sau:

• Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ;
• Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, hộ nghèo đặc biệt thời gian thực hiện có thể kéo dài thêm 10 ngày.
• Thời gian này không tính thời gian nghỉ lễ, tết ​​theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian rà soát, xử lý việc sử dụng đất trái pháp luật vụ việc và trưng cầu ý kiến.

Sang tên đất thổ cư mất bao lâu?

Lệ phí thủ tục chuyển nhượng thổ cư

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh các nghĩa vụ tài chính bao gồm thuế và phí. Thông thường sẽ được tính như sau:

Người mua sẽ trả lệ phí trước bạ:

(Hạng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố nơi có đất chuyển nhượng quy định theo quy định của pháp luật.)

Bên bán sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân theo cách tính như sau:

Theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi năm 2012, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Nhưng trên thực tế, hai bên có thể thỏa thuận bên nào có nghĩa vụ nộp thuế.

Ngoài ra còn một số loại phí khác như phí thẩm định, phí công chứng, phí cấp giấy chứng nhận, phí đo đạc…

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Luật Công chứng 2014
• Luật thuế thu nhập cá nhân 2007
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai

Thông qua bài viết này, chúng tôi hy vọng đã giúp bạn hiểu rõ hơn về việc mua đất thổ cư cũng như quy trình mua bán đất thổ cư. NT INTERNATIONAL LAW FIRM là đơn vị có bề dày kinh nghiệm không chỉ tư vấn luật đất đai mà còn hỗ trợ các thủ tục liên quan đến Sổ đỏ, giải quyết nhiều vụ tranh chấp đất đai trên cả nước.

Xem thêm:

Các Bước Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất
Cách Viết Giấy Bán Đất Bằng Tay