Thế Nào Là Tranh Chấp Đất Đai? Các Trường Hợp Tranh Chấp Đất Đai

Đất đai là một loại tài sản có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với mỗi cá nhân nói riêng và cả quốc gia nói chung. Hiện nay, có rất nhiều trường hợp tranh chấp đất đai xảy ra giữa cá nhân với cá nhân hay giữa cá nhân với 1 cơ quan, tổ chức nào đó nhằm bảo vệ hoặc sở hữu quyền sử dụng đất. Vậy thế nào là tranh chấp đất đai? Hãy cùng NT INTERNATIONAL LAW FIRM tìm hiểu trong bài viết dưới đây.

Tranh chấp đất đai là gì?

Theo Điều 4 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT đã quy định, Khái niệm của đất đai là một vùng đất có vị trí, ranh giới, diện tích cụ thể và có những thuộc tính tương đối ổn định hoặc có thể thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán, có ảnh hưởng tới quá trình sử dụng đất ở hiện tại và trong tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội như: Thổ nhưỡng, địa hình, khí hậu, địa mạo, thủy văn, địa chất, thực vật, động vật cư trú và các hoạt động sản xuất của con người.

Tranh chấp đất đai: Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất giữa 2 hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Tranh chấp đất đai là gì?

Đặc điểm và nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai

Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai

• Nguyên nhân chủ quan là xuất phát từ việc công tác quản lý của nhà nước về đất đai vẫn còn nhiều thiếu sót, không chặt chẽ. Kèm theo đó là sự phân công, phân cấp trách nhiệm quản lý đất đai cũng còn nhiều hạn chế, sai phạm, trình độ quản lý của cán bộ tại nhiều địa phương còn non kém. Quy hoạch quản lý đất đai còn lộn xộn, mục đích sử dụng đất không hợp lý, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật và quản lý đất đai không rõ ràng. Về công tác lãnh đạo, chỉ đạo của các cán bộ còn thiếu sát sao. 
• Nguyên nhân khách quan là hiện nay đất đai trở thành tài sản có giá trị cao nên đã tác động đến tâm lý của nhiều người gây ra tình trạng bất chấp để tranh chấp nhằm kiếm lợi ích.

Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai

Quan hệ đất đai là quan hệ dân sự tuy nhiên vì phạm vi và tính đặc thù của nó nên nó trở nên rất đặc biệt. Tranh chấp đất đai mang những đặc điểm đặc trưng như sau:

• Chủ thể của tranh chấp đất đai là chủ thể có quyền sử dụng và quyền quản lý đất bao gồm: Cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức. Quyền sử dụng đất của những chủ thể kể trên được xác lập dựa vào quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc sự cho phép, công nhận chuyển nhượng của Nhà Nước đối với diện tích đất đang sử dụng.

Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai là các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình tham gia với tư cách là người sử dụng hoặc người quản lý đất. Vì thế, tranh chấp chỉ xảy ra khi những chủ thể của tranh chấp đất đai có mâu thuẫn và bị xâm phạm đến quyền lợi về sử dụng và quản lý đất đai. Và các chủ thể có liên quan đến các quyền này mới được đề nghị cơ quan chức năng giải quyết tranh chấp

• Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền sử dụng và quyền quản lý đất đai. Đối tượng mà các chủ thể của tranh chấp hướng tới là quyền được sử dụng và quyền quản lý trên 1 diện tích đất cụ thể và chỉ khi đối tượng của tranh chấp là quyền sử dụng và quyền quản lý đất đai thì mới có thể gọi là tranh chấp đất đai. Nội dung của tranh chấp đất đai rất phức tạp liên quan đến những vấn đề liên quan đến đất đai như diện tích đất, quyền sử dụng, mục đích sử dụng đất và các giao dịch dân sự liên quan.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của các cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền để giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng giữa các bên để tìm ra giải pháp đúng đắn dựa trên cơ sở pháp luật Việt Nam nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của tất cả chủ thể trong quan hệ đất đai.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Theo Điều 203 Luật đất đai 2013 đã quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Trong trường hợp tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nhưng không thành thì được tiếp tục giải quyết như sau:

• Tranh chấp đất đai mà đương sự sở hữu Giấy chứng nhận hoặc có 1 trong những loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đai thì sẽ do Tòa án nhân dân giải quyết.
• Tranh chấp đất đai mà đương sự không sở hữu Giấy chứng nhận hoặc không có 1 trong những loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn 1 trong 2 hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại Khoản 3 Điều 203 Luật đất đai 2013; Hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Các trường hợp tranh chấp đất đai

Trên thực tế tranh chấp đất đai nhìn chung được chia thành những trường hợp như sau:

Trường hợp đầu tiên: Tranh chấp đất đai dạng tranh chấp xác định chủ thể có quyền sử dụng đất.

Tranh chấp quyền sử dụng đất bao gồm những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với mảnh đất, thửa đất nào đó. Đây là những trường hợp liên quan đến việc công nhận ai mới thật sự là người có quyền sử dụng đất trên một diện tích đất đang có tranh chấp. Ví dụ như tranh chấp phần diện tích đất do bị cấp trùng, tranh chấp ranh giới giữa 2 phần đất liền kề mà cơ quan nhà nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lấn chiếm đất đai, tranh chấp lối đi, tranh chấp về một mảnh đất hoặc một phần mảnh đất, tài sản gắn liền với đất. Chủ yếu là phân định quyền sử dụng đất thuộc về tổ chức hay cá nhân nào.

Trường hợp thứ hai: Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Đó là những tranh chấp liên quan đến các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất.

Những giao dịch dân sự liên quan quyền sử dụng đất như: Chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bảo lãnh quyền sử dụng đất. Đây là các tranh chấp về hợp đồng dân sự tuy nhiên đều có liên quan đến vấn đề đất đai là chủ đạo. Nhưng về bản chất nó vẫn là tranh chấp về hợp đồng dân sự.

Các trường hợp tranh chấp đất đai

Trường hợp thứ ba: Tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất.

Các tranh chấp về đất đai trong thừa kế thường xảy ra khi có sự phân chia thừa kế theo quy định pháp luật hoặc theo yêu cầu được phân chia di sản thừa kế của những thành viên ở hàng thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015.

Trường hợp thứ tư: Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.

Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thường liên quan đến việc tranh chấp các tài sản được gắn liền với đất như: Nhà ở, cây cối, tường rào, các công trình trên đất được giao. Bản chất của trường hợp này là xác định ai có quyền sử dụng đất và các tài nguyên khác gắn liền với mảnh đất đó.

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai

• Hồ sơ khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án gồm có các giấy tờ sau:
• Đơn khởi kiện: Đơn khởi kiện cần được soạn đúng và đầy đủ nội dung theo quy định. Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai được soạn thảo theo mẫu đơn khởi kiện số 23 – DS.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc 1 trong những loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013.
• Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn
• Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân của người khởi kiện (bản sao)
• Sổ hộ khẩu (bản sao)
• Các giấy tờ liên quan khác

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai

Hồ sơ khởi kiện là cơ sở đầu tiên để Tòa án dựa vào để xem xét nội dung vụ việc có được thụ lý giải quyết hay không. Do đó, người nộp đơn cần phải chuẩn bị hồ sơ kỹ lưỡng để Toà án thụ lý, hạn chế trường hợp bị trả lại đơn khởi kiện hoặc bị yêu cầu bổ sung các giấy tờ làm kéo giải thời gian giải quyết.

Chi phí thuê luật sư tranh chấp đất đai

Chi phí thuê luật sư tranh chấp đất đai sẽ không cố định mà tùy thuộc vào các yếu tố sau:

• Chính sách hoạt động của từng văn phòng luật sư.
• Mức độ phức tạp của vụ việc tranh chấp đất đai.
• Thời gian thuê luật sư tư vấn.
• Yêu cầu tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai của khách hàng.
• Giá thuê luật sư đất đai còn phụ thuộc vào địa điểm khách hàng thuê luật sư tư vấn.
• Hình thức Luật sư tư vấn cho khách hàng
• Hiện nay, chi phí thuê luật sư khởi kiện tranh chấp đất đai ở cấp sơ thẩm thường khoảng 30.000.000 đồng. Số tiền này bao gồm chi phí luật sư trong các hoạt động: Tư vấn, thu thập tài liệu, chứng cứ, làm việc với cơ quan hay tổ chức có liên quan, chuẩn bị, soạn thảo các đơn từ khởi kiện và tranh tụng tại Tòa án
• Chi phí thuê luật sư khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án cấp phúc thẩm thường chỉ tương ứng với khoảng 60% thù lao cấp sơ thẩm, nếu vụ việc đã được các luật sư tham gia ở cấp xét xử sơ thẩm.

Chi phí thuê luật sư tranh chấp đất đai

Trên đây là bài viết của NT INTERNATIONAL LAW FIRM đã chia sẻ các thông tin về tranh chấp đất đai. Hy vọng các bạn đã có thêm những thông tin hữu ích về vấn đề này. Nếu vẫn còn thắc mắc về những vấn đề xoay quanh tranh chấp đất đai, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua số hotline: 090.252.4567.