Các Bước Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục chuyển giao đất và quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua theo quy định của pháp luật. Hãy cùng NT INTERNATIONAL LAW FIRM tìm hiểu về các bước chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong bài viết dưới đây.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục gồm các bước để chuyển giao quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua theo quy định của pháp luật, vì vậy các bên cần phải nắm vững quy trình thực hiện thủ tục.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như những hoạt động mua bán bất động sản thông thường hoặc người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho,…quyền sử dụng đất.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng mà theo đó người sử dụng đất (bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (bên nhận quyền sử dụng đất) theo các nội dung, điều kiện, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và luật đất đai.

Người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải trả cho người chuyển nhượng 1 số tiền là giá trị của quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được lập thành văn bản và phải được cấp phép bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các bên phải tiến hành làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Việc chuyển quyền sử dụng đất đa phần được thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng. Đây là hình thức phổ biến nhất, mang biểu hiện tính chất đặc trưng của chuyển quyền sử dụng đất.

Người được chuyển quyền sử dụng đất sẽ trở thành người có quyền khai thác các lợi ích và tiềm năng của đất và cần phải trả cho người chuyển nhượng 1 số tiền nhất định tương ứng với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất giúp giảm bớt thủ tục hành chính không cần thiết như xét duyệt, thu hồi, giao đất,… nhưng vẫn có thể đảm bảo tính hợp pháp và hợp lý của các hành vi tự điều chỉnh, thay đổi đất đai giữa những người sử dụng đất nhằm xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới mà không cần phải thu hồi đất của người này rồi giao cho người kia.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Người sử dụng đất được phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

“Điều 188. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1.  Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi thỏa mãn các điều kiện sau đây:
2. a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp nằm trong quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế được quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này;
3. b) Đất không xảy ra tranh chấp;
4. c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án;
5. d) Đang trong thời hạn sử dụng đất.
6.  Ngoài những điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 186, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng đủ điều kiện được quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013.
7.  Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và bắt đầu có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy, dựa theo quy định trên thì để chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên tham gia phải đáp ứng được các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đất không xảy ra tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm quá trình thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Và việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và bắt đầu có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các bước chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bao gồm các bước như sau:

Bước 1: Hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng sẽ đến tổ chức công chứng ở địa bàn tỉnh nơi có phần đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hồ sơ yêu cầu công chứng gồm có:

• Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu có sẵn);
• Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng (nếu có);
• Bản gốc CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng (trường hợp 2 bên chưa kết hôn)
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản sao các giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật yêu cầu phải có.

Ở một số địa phương, tổ chức công chứng sẽ yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng cần phải nộp kết quả thẩm định, kết quả đo đạc trên thực địa đối với mảnh đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài Nguyên và Môi Trường cấp.

Ngoài ra, trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại khoản 1 và khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ – CP quy định chi tiết luật đất đai đã có quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của chồng hoặc vợ thành của chung của vợ và chồng như sau:

“1. Người sử dụng đất cần nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đối với trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần miếng đất thì người sử dụng đất cần đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích đất cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi tiến hành nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra giấy tờ hồ sơ, nếu đủ điều kiện để thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:
3. a) Gửi thông tin hồ sơ địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu tiền nghĩa vụ tài chính đối với những trường hợp cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
4. b) Xác nhận nội dung biến động vào trong Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường.

Trong trường hợp phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với miếng đất thì tiến hành lập hồ sơ trình lên cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

1. c) Chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi về Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với những trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Theo đó, các bạn thực hiện các bước tiếp theo như sau:

Bước 2: Thực hiện kê khai tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ thực hiện sang tên sổ đỏ bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 bản chính + 2 bản photo có chứng thực)
• CMND/CCCD, hộ khẩu của 2 bên chuyển nhượng (2 bản có chứng thực)
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
• Tờ khai lệ phí trước bạ
• Giấy tờ để chứng minh tài sản chung hay riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 2 bộ có công chứng)
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), 1 bản sao quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất có chứng thực
• 1 bản có chứng thực CMND/ CCCD, sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua

Các bước chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bước 3: Tiến hành kê khai hồ sơ sang tên

Hồ sơ sang tên bao gồm:

• Bên bán ký đơn đề nghị đăng ký biến động, nếu trong trường hợp 2 bên tham gia thỏa thuận về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký đơn thay.
• Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản gốc quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất.
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Bản sao sổ hộ khẩu, CMND của bên nhận chuyển nhượng.
• Theo quy định của pháp luật về thời hạn sang tên sổ đỏ.

Bước 4: Nộp lệ phí theo quy định của pháp luật và nhận sổ đỏ

Sau khi đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ mảnh đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để có thể nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thuế và lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thuế thu nhập cá nhân do bên bán đất chịu do có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất = 2% x Giá chuyển nhượng

Bên cạnh đó, đối với trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự tham gia của các bên môi giới, được ủy quyền, các bên này sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân do có thu nhập phát sinh.

Ví dụ giá chuyển nhượng đất là 600.000.000 đồng, thuế thu nhập cá nhân mà người bán cần phải chịu là:

2% x 600.000.000 = 12.000.000 đồng

Thuế và lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Lệ phí trước bạ đối với đất

Lệ phí trước bạ do sẽ bên mua chịu và được xác định bằng công thức sau:

Tiền lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ.

Trong đó: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá của 1 mét vuông đất (đồng/m2).

Các loại lệ phí khác

Một số khoản lệ phí khác như:

• Lệ phí địa chính: 15.000 đồng
• Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng).

Trên đây là bài viết của NT INTERNATIONAL LAW FIRM đã chia sẻ đến bạn các bước chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hy vọng các bạn có thể áp dụng khi cần của mình.

Xem thêm:
Chuyển Đổi Quyền Sử Dụng Đất Là Gì? Điều Kiện Chuyển Đổi Quyền Sử Dụng Đất
Quy Định Về Thu Tiền Sử Dụng Đất Mới Nhất